NOTARIUSZ

BLOG

Czy umowa najmu okazjonalnego we Wrocławiu chroni przed nieuczciwym lokatorem?

Wynajem mieszkania zawsze wiąże się z ryzykiem – zwłaszcza gdy trafi się lokator, który przestaje płacić czynsz, dewastuje lokal lub nie chce się wyprowadzić mimo zakończenia umowy. Wielu właścicieli szuka skutecznego sposobu, by się przed takimi sytuacjami zabezpieczyć. Jednym z narzędzi, które zyskuje na popularności, jest umowa najmu okazjonalnego. Czy jednak rzeczywiście daje ona skuteczną ochronę przed nieuczciwym najemcą?

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, wprowadzona do polskiego prawa w 2009 roku. Mogą z niej korzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Co wyróżnia umowę najmu okazjonalnego?

Podstawowe elementy najmu okazjonalnego:

• umowa najmu okazjonalnego zawierana jest u notariusza;
• umowa zawierana na czas określony, maksymalnie 10 lat,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.),
• wskazanie przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie eksmisji,
• zgoda właściciela tego wskazanego lokalu na przyjęcie najemcy,
• zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

W jaki sposób umowa najmu okazjonalnego chroni przed nieuczciwym najemcą?

Główna przewaga najmu okazjonalnego to – co do zasady – możliwość szybkiego przeprowadzenia eksmisji bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego. Dzięki oświadczeniu notarialnemu, właściciel lokalu może od razu skierować sprawę do komornika, bez konieczności uzyskiwania wyroku eksmisyjnego w sądzie. Konieczne jest jednak nadanie oświadczeniu najemcy o poddaniu się eksmisji klauzuli wykonalności przez sąd. Na podstawie klauzuli wykonalności komornik wszczyna egzekucję. Mimo wszystko umowa najmu okazjonalnego znacznie skraca cały proces – czasem nawet do kilku tygodni.

Dodatkowo, sama świadomość najemcy, że podpisał dokument pozwalający na natychmiastową egzekucję, działa prewencyjnie i zmniejsza ryzyko konfliktów czy niepłacenia czynszu.

Umowa najmu okazjonalnego Wrocław – dlaczego nie chroni właściciela lokalu w 100%?

Choć najem okazjonalny daje większe bezpieczeństwo, to nie jest rozwiązaniem idealnym. Problemy mogą się pojawić, gdy:

• wskazany przez najemcę lokal zastępczy okaże się fikcyjny lub nieaktualny,
• właściciel lokalu zastępczego cofnie swoją zgodę,
• komornik napotka trudności z przeprowadzeniem eksmisji (np. lokator z dzieckiem lub osobą niepełnosprawną).

Ponadto proces eksmisji może być opóźniony, jeśli dokumenty nie zostały poprawnie przygotowane lub zgłoszone do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie.

Dlaczego warto podpisać umowę najmu okazjonalnego we Wrocławiu?

Mimo pewnych ograniczeń, najem okazjonalny we Wrocławiu to najskuteczniejszy obecnie sposób zabezpieczenia interesów wynajmującego w polskim prawie cywilnym. Daje realne narzędzie do działania w sytuacji problematycznego najemcy, przyspiesza proces eksmisji i stanowi psychologiczną barierę dla osób, które planują nadużywać swoich praw lokatorskich.

Dodatkowo, podpisanie takiej umowy świadczy o profesjonalnym podejściu właściciela lokalu i może odstraszyć potencjalnie problematycznych lokatorów już na etapie podpisywania dokumentów.

Umowa najmu okazjonalnego i inne metody ochrony przed nieuczciwym lokatorem

Oprócz najmu okazjonalnego warto zastosować inne formy zabezpieczeń:

• pobranie odpowiednio wysokiej kaucji (do 6-krotności czynszu),
• dokładna weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy (np. zaświadczenie o dochodach), weryfikacja w mediach społecznościowych,
• szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami,
• cykliczne kontrole lokalu (uzgodnione wcześniej w umowie).

Połączenie najmu okazjonalnego z tymi narzędziami znacząco zwiększa szanse na spokojny i bezproblemowy wynajem.

Umowa najmu okazjonalnego to obecnie najlepsza forma ochrony właściciela mieszkania przed nieuczciwym najemcą. Choć nie gwarantuje 100% skuteczności i wymaga pewnych formalności, to znacznie skraca i upraszcza proces eksmisji w przypadku problemów. W połączeniu z innymi środkami ostrożności stanowi najefektywniejszą metody ochrony właściciela nieruchomości przed długotrwałymi i kosztownymi kłopotami.