Umowa przedwstępna to zgodnie z art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy („umowa przyrzeczona”). Najczęściej w praktyce umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego różni się w skutkach prawnych od umów zawieranych w zwykłej formie pisemnej tym, że strony zawsze mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz sądownie ją wymusić, jeśli druga strona się od zawarcia tej umowy uchyla. Oznacza to że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zapewnia stronom większą ochronę. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania.
Umowa przedwstępna – kiedy jest zawierana?
Umowa przedwstępna jest zawierana:
- gdy strony obie strony chcą zapewnić sobie zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości, czyli chcą zabezpieczyć się, że sprzedający nie zawrze umowy sprzedaży z kimś innym;
- gdy zawarcie umowy przyrzeczonej w danym momencie jest niemożliwe, np. strona kupująca jest w trakcie procedury uzyskania kredytu, z którego chce sfinansować zakup nieruchomości, a na moment podpisywania umowy przedwstępnej nie ma wystarczających środków finansowych, aby nieruchomość kupić;
- gdy zawarcie umowy z jakiegoś powodu jest dla obu stron niedogodne, np. strona kupująca chce nabyć działkę gruntu pod warunkiem, że strona sprzedająca uzyska warunki zabudowy dla tej działki gruntu – można dokonać sprzedaży działki gruntu bez decyzji o warunkach zabudowy, ale strona kupująca chce mieć pewność, że taka decyzja zostanie dla działki gruntu wydana.
Umowa przedwstępna notarialna
Zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (bez zgody drugiej strony w postępowaniu sądowym).
Jeżeli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas stronie uprawnionej przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.
Umowa przedwstępna a zaliczka i zadatek
Wiele osób zawierających umowę przedwstępna sprzedaży nie wie, czym dokładnie jest zaliczka a czym zadatek.
Zaliczka jest świadczeniem na poczet ceny. Jeżeli dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaliczka ulegnie zaliczeniu na poczet należnej ceny, zaś gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi w całości.
Zadatek przy przedwstępnej umowie pełni rolę gwarancyjną. Zgodnie z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (art. 394 §2 Kodeksu cywilnego). W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 §3 Kodeksu cywilnego).