Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą. Skutkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz zobowiązanie się kupującego do zapłacenia sprzedawcy umówionej ceny.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego.
Umowę sprzedaży może poprzedzać umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa deweloperska.
Wyróżniamy trzy podstawowe typy przedmiotów umowy sprzedaży, które muszą być dokonane w formie aktu notarialnego:
- lokal stanowiący odrębną nieruchomość,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana.
Notarialna umowa sprzedaży nieruchomości i przedwstępna umowa sprzedaży
Często zdarza się, że sprzedaż jest ograniczona ustawowym prawem pierwokup na rzecz gminy lub Skarbu Państwa bądź innych podmiotów. Najczęściej dotyczy to nieruchomości rolnych, leśnych, niezabudowanych nieruchomości nabytych uprzednio od jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, praw użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości, jak i nieruchomości (także lokali) położonych w obszarze rewitalizacji (w której ustanowiono prawo pierwokupu), obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, obszarze parku narodowego, obszarze Specjalnej Strefy Ekonomicznie bądź też nieruchomości, na której położone są śródlądowe wody stojące czy sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie.
Wówczas co do zasady konieczne jest sporządzenie dwóch umów – najpierw umowy zobowiązującej (tzw. umowy sprzedaży warunkowej pod prawem pierwokupu) oraz potem umowy rozporządzającej (tzw. umowy przeniesienia praw), po wypowiedzeniu się przez uprawniony podmiot o skorzystania z prawa pierwokupu lub upływu ustawowego terminu na to. Naruszenie większości z tych praw pierwokupów skutkuje bezwzględną nieważnością umowy.
W praktyce jednak niezwykle rzadko dochodzi do skorzystania z tych praw. Ponadto nieruchomości rolne podlegają jeszcze innymi ograniczeniom obrotu, w szczególności co do tego czy mogą być zbyte lub nabyte. Do tych praw istnieje jednak szereg wyłączeń, które należy indywidualnie sprawdzić.
Notarialna umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcom
Nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca (w tym spółki kontrolowanej przez cudzoziemców) co do zasady wymaga zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w formie decyzji. Ale zwolnione od tego jest nabycie przez cudzoziemca lokalu mieszkalnego (ale już nie użytkowego) czy udziału (lokalu) garażowego na potrzeby mieszankowe. Ograniczenie to nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw. Zgoda ministra jest także potrzebna w razie nabycia udziałów/akcji przez cudzoziemca w spółce, której przysługuje tytuł prawny do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, jeżeli miałaby się stać w wyniku tego kontrolowana przez cudzoziemców.
Umowa sprzedaży nieruchomości – podatek od czynności cywilnoprawnych
Co do zasady umowa sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% od wartości rynkowej, płatnego przez kupującego. Ale są także od tego zwolnienia, najczęściej w razie gdy sprzedaż podlega podatkowi VAT (np. przy nabyciu z rynku pierwotnego) lub w razie tzw. „nabycia pierwszego lokalu mieszkalnego” przez kupującego, któremu wcześniej nigdy nie przysługiwały prawa do lokali mieszkalnych czy budynków mieszkalnych, także za granicą.
Umowa sprzedaży nieruchomości a umowa przedwstępna
Często umowa sprzedaży jest poprzedzona umową przedwstępną, według której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną. I umowie takie określa się termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i można określić dodatkowe warunku zawieszające, zobowiązania stron, określić jakie dokumenty maja być uzyskane czy złożyć wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej.